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released September 5, 2016
我们上周强调这波反弹开启于6月,恒大概念在8月催化这波提速;b.我们也强调这波反弹并没有破坏周期的基本面逻辑(地产板块的超额收益出现在行业衰退的末端和复苏的前端),因整体来看,房地产的涨幅仍排在29个行业的20位左右,并没有超额收益;从这个角度出发,房即便再涨个10%,也只是估值修复,并无超额收益,从市场流动性的角度而言,我们判断短期调整之后,这个10%或许是后续的修复空间,但相较前期而言,这个涨速或偏慢,这两个月基数效应带来的数据错觉或配合修复行情,但不改变未来行业小周期回落的必经之路,相辅而来的是大家更会去发掘基本面的价值,强化基本面为王。
(2)近期对于杠杆的讨论也在升温,首先是部分研究者继去年提示房地产杠杆风险后又在今年搬出许多论断提示房地产风险,我们觉得提示风险和提示机会一样,不要老企图做盛世危言,强调房地产大周期到2019年左右,我们在这里只说两点:a.和一样,房地产杠杆是房地产供需关系以及房价变化的滞后指标,盯着杠杆只有滞后的佐证意义;b.国别的比较首先要注意指标口径的一致性,收入层面就是一个例子,忽略中国在代际方面的财富转移将低估家庭收入,在没有遗产税的情况下更难把握这种潜在的收入贡献和其增长可能性带来的杠杆稀释。
(3)调控政策而言,相比深圳和几个重点二线城市,上海第一次调控就体现出其响应速度快的特点,而其余几个地方政策出台之际行业本身已进入销量调整期。上海上一轮政策出台后,量价边际虽有下滑但效果并不显著,近期地王频出干扰市场预期,可能导致量价调整趋势出现反复,二次调控预期升温;行业政策结构性收紧是大趋势,热点城市“基本面不退烧、调控不止”。
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